Die vergessene Tragbarkeit im Alter

Im Grundsatz ist die Tragbarkeitsberechnung eine Einfache. Die Hypothek ist dann tragbar, wenn die regelmässigen Kosten einen Drittel des Einkommens nicht übersteigen. Unter diesen Fixkosten fallen die Zinsen, Amortisationen (falls diese anfallen), und die Nebenkosten der Liegenschaft. Diese Posten werden nach bestimmten Vorgaben berechnet. Die Berechnung unterscheidet sich auch nicht zum Zeitpunkt der vollen Erwerbstätigkeit. Nun stehen diese fixen Ausgaben dem deutlich tieferen Einkommen in der Pension gegenüber. Ein erschwerender Faktor der dazukommt ist, dass viele Banken im Grundsatz den Pensionierten keine Zweithypothek gewähren oder verlangen sogar, dass diese bis zum Zeitpunkt der Pension abbezahlt ist. Nun stellt sich die Frage wie die Tragbarkeit unterstützt werden kann und wie können Sie sich darauf vorbereiten?

Einkommen nach der Pensionierung
Nach der Pension steht Ihnen unter Umständen ein deutlich geringeres Einkommen zur Verfügung. Die Einnahmen aus den Leistungen der AHV und Pensionskasse belaufen sich nur noch auf einen Bruchteil Ihres ehemaligen Erwerbseinkommen. Die AHV-Rentenleistung richtet sich nach dem gesetzlichen Pensionsalter. Die Höhe der Rente ist abhängig vom durchschnittlichen Erwerbseinkommen sowie der geleisteten Beitragsjahre. Die minimale Rente beträgt CHF 1'195.- und maximal CHF 2'390.- pro Monat. Allerdings werden die Renten bei Ehepaaren plafoniert. Das bedeutet, dass die Renten zusammen maximal CHF 3’585.- betragen dürfen. Die berufliche Vorsorge mit der Pensionskasse ergänzen die Leistungen der AHV. Die Höhe ist etwa 60% des letzten Lohnes. Die Rente aus der zweiten Säule setzt sich aus den angesparten Altersguthaben und dem Umwandlungssatz der Pensionskasse zusammen. Je nach Vorsorgestiftung haben Sie die Möglichkeit Ihr Guthaben auch als Kapital zu beziehen. Eine weitere Einnahmequelle stellt die private Vorsorge dar. Dies kann bei einer Bank oder Versicherung gemacht werden. Und je früher diese aufgebaut wird, desto mehr erhalten Sie im Alter. Ein zusätzlicher Pluspunkt – diese Beiträge sind steuerliche absetzbar.

Berechnung der Kosten
Trotz historisch tiefem Zinsniveau, rechnen viele Finanzinstitute weiterhin mit einem Zins von bis zu 5% des Hypothekarwertes. Dieser Satz nennt man kalkulatorischer Zins und kommt bei der Kreditvergabe zur Berechnung zum Tragen. Dieser Satz kann als «pessimistischer erwarteter Zinssatz» angenommen werden. Die aktuelle Zinslage weicht im Moment stark nach unten ab. Die Finanzinstitute wollen damit die Finanzierung sicherstellen, falls die Zinsen steigen sollten. Für die Nebenkosten der Immobilie kommen nochmals 1% des Verkehrswertes hinzu. Dazu zählen die Kosten für Wasser, Strom, Kehricht, Heizung sowie die Unterhaltskosten für die Instandhaltung der Liegenschaft. Aufgrund dieser starren Berechnungsmethode der Hypothekargeber, kann es im Alter zu Engpässen bzw. zu einer fehlenden Tragbarkeit kommen.

Welche Möglichkeiten sind vorhanden?
Die Tragbarkeit ergibt sich aus der Gegenüberstellung des Einkommens und den Kosten. Somit ergeben sich zwei Möglichkeiten. Einerseits kann versucht werden, das Einkommen nach der Pensionierung zu erhöhen und andererseits künftige Kosten zu senken. Den grössten Effekt lässt sich erreichen, indem Sie an beiden Hebeln gleichzeitig ansetzen. Die beste Lösung ist jedoch sehr individuell.

Einkommen erhöhen
Nach der Pensionierung lassen sich die persönlichen Einnahmen nur begrenzt erhöhen. Zum einen kann mittels Pensionskasseneinkäufe das Altersguthaben aufgestockt werden um später ein höheres Kapital bzw. Rente zu haben. Ein weiterer Vorteil der daraus folgt ist die steuerliche Abzugsfähigkeit der Einzahlung. Ebenfalls eine gute und wichtige Möglichkeit ist die Säule 3a. Mit den regelmässigen Einzahlungen von aktuell CHF 6'883.- p.a. kann kontinuierlich ein Vorsorgekapital aufgebaut werden und das ebenfalls noch steuerlich absetzbar.

Je nach Liegenschaft können Sie weitere Einnahmen durch zusätzliche Mietzinse generieren, zum Beispiel aus der Vermietung weiterer Wohnräume oder Garagen.

Kosten senken
Die effektivste Variante zur Kostensenkung ist eine (Teil-)Amortisation der bestehenden Hypothek. Bereits mit einem relativ geringen Betrag lässt sich die Tragbarkeit sicherstellen. Ihre finanzielle Verpflichtung senken Sie dadurch dauerhaft allerdings ist das Geld dann nicht mehr als liquides Mittel vorhanden und kann für Vorgesehenes nicht mehr eingesetzt werden. Die «eiserne Reserve» soll dafür nicht angetastet werden.

Vermögen anrechnen
Häufig kann bei der Berechnung der Tragbarkeit ein Teil des liquiden Vermögens (Kontoguthaben und kotierte, gut handelbare Wertschriften) angerechnet werden. So kann zum Beispiel bei einem Vermögen von CHF 200’000 zwischen 4% bis 8% und somit von CHF 8’000 bis CHF 16’000 zusätzlich als Einkommen angerechnet werden.

Radikalere Lösungen
Sollte Ihr Eigenheim trotz sämtlicher Optimierungen nicht mehr tragbar sein, stehen weitere, radikalere Lösungen zur Verfügung. So kann über eine Veräusserung der Liegenschaft nachgedacht werden und zum Beispiel von einem Haus in eine Eigentumswohnung zu ziehen. Dabei sind wiederum die Steuern zu beachten. Bei einem Verkauf und anschliessendem Kauf der Eigentumswohnung, wird der Kaufpreis bei den Grundstückgewinnsteuern mitberücksichtigt bzw. aufgeschoben. Somit wäre nur noch der überschüssige Teil zu versteuern. Eine weitere Lösung ist die Weitergabe an die Kinder. Vor allem bei der Weitergabe gibt es verschiede Wege und Möglichkeiten welche Individuell geplant werden müssen (Schenkungen, Erbvorbezug, Nutzniessung/Wohnrecht).

Fixkosten Wohneigentum

Einfamilienhaus, Verkehrswert CHF 800’000, Hypothek CHF 500’000,
Kalkulatorischer Hypothekarzins 5%, Nebenkosten 1%